전문가가 콕 짚어준 내 집 마련 전략

얼마 전 발표한 ‘11.15 부동산 안정 대책’은 새로 개발되는 지역의 분양가 인하 등을 통해 집값을 안정화시키겠다는 내용이다. 하지만 수도권에서 여전히 아파트를 구매하려는 수요자들이 많기 때문에 2007년 상반기까지는 집값이 상승 내지 현상 유지를 지속할 것으로 보인다. 1가구 2주택 양도세 중과, 보유세 강화, 담보대출 규제, 재건축 억제 등 여러 가지 규제 장치가 있지만 계속 집값이 상승하는 것은 공급이 턱없이 부족하다 보니 가격 상승 현상을 막기는 힘들다. 게다가 수도권 지역에 주택 수요가 집중되는 현상은 당분간 지속될 수밖에 없다. 이렇게 어수선한 시기에 ‘내 집 마련’이라는 목표를 달성하려면 어떻게 해야 할까. 무주택자 중 가점제에 유리한 상황이라면 정부가 공급하는 유망공공택지에 청약을 해야 한다. 청약통장이 없어 분양시장을 노리기 어려운 상황이라면 지금이라도 자기만의 틈새 상품을 찾아 나서야 한다. 입주 3년차 아파트를 노린다 원하는 지역을 몇 군데 고른 후, 입주 3년차를 채운 메머드급 단지나 택지지구인 아파트 단지를 관심 있게 살펴보는 것이 좋다. 1세대 1주택 양도소득세 비과세 기간을 채운 물량은 세금 부담에서 비교적 자유롭고 갈아타기 수요로 인해 매물량이 풍부해지기 때문이다. 그러므로 대단위로 입주했던 곳의 입주 시점 3년차를 노린다면 의외로 저렴한 가격에 매물을 얻을 수 있다. 미분양 아파트를 공략한다 아파트 분양시장이 극도로 양극화되어 분양받을 때 청약대기표까지 필요한 곳이 있는가 하면, 입주를 앞둔 상황에도 미계약 상태인 아파트도 있다. ‘핑계 없는 무덤’이 없듯이 왠지 미분양 아파트를 덥석 잡기에는 찜찜한 게 사실이다. 미분양 아파트인 데에는 나름 이유가 있기 때문에 선뜻 미분양 아파트를 공략하기가 쉽지 않다. 하지만 옥석을 골라낸다면 두고두고 효자 노릇을 할 것이 분명하다. 당장에는 흠집이 많아 보이지만 장기적 시장호재가 이를 상쇄하며 분양단지의 가치를 올려줄 것이 예상된다면 재테크 차원에서 구입하는 것도 나쁘지 않다. 게다가 유망지구일수록 청약 경쟁률은 치열하고 전매금지/재당첨금지 (3~10년)라는 핸디캡으로 유동성이 떨어지는 것을 감안한다면 분양 아파트에 도전해볼 만하다. 앞으로 분양원가가 공개되고 추가 신도시가 개발되더라도 2007년 상반기까지 수도권 지역 아파트의 가격 상승은 불가피한 상태이다. 서울은 말할 것도 없고 파주 신도시 고분양가와 신도시 추가 확대 바람이 불었던 파주권역은 미분양 물량이 다 나간 지 오래다. 미분양 물량이 있는 아파트 단지에 인접한 곳에 앞으로 고분양가로 나올 물량이 많거나 장기적으로 가격 상승 요인이 있는 지역을 선택하는 게 관건이다. 신규 청약, 알짜 위주의 지역을 물색한다 무리하게 사는 것보다 유망 지역의 청약 기회를 적극 활용하는 것도 방법이다. 기존에 살고 있는 아파트의 매입도 서두르지 말고 집값이 한 차례 조정을 거친 뒤 매입에 나서는 것이 좋다. 파주, 송파 등 6개 신도시의 공급 물량이 애초 계획보다 11만 가구가 늘어나고 공공택지 내 분양주택의 분양가도 20~30% 인하되면 청약을 통한 내 집 마련 기회는 한층 넓어질 전망이다. 올해 안에 송도 신도시, 성남 도촌지구, 의왕 청계지구, 용인 흥덕지구 등 유망 택지지구에 분양이 예정돼 있다. 정부의 11.15 대책으로 향후 분양가가 싸질 것을 대비해 청약을 미루는 것보다 유망 물량의 일정표를 짜두고 확률이 높은 지구에 집중하는 전략을 세워야 한다. 정부의 정책대로 분양가가 싸질 경우 청약자가 그만큼 많이 몰려 당첨 확률이 떨어질 수 있기 때문이다. 무주택 기간이 길거나 부양가족이 많은 세대주는 2008년 청약가점제 도입으로 청약시장이 보다 유리하게 바뀌는 만큼 새 제도가 적용되길 기다리면서 유망 지역에 순차적으로 도전해보는 것이 좋다. 광역교통망 확충에 따른 신역세권을 찾아본다 광역교통망 확충 계획에 따라 조만간 교통이 좋아질 지역의 아파트를 선택한다. 서울과 접근성이 뛰어난 경인지역의 외곽도 생각해볼 만하다. 세금 부담으로 자주 사고 파는 관행이 깨지면서 한번 사면 3~5년 이상 보유하는 경우가 많기 때문에 그동안 광역버스나 전철, 도로 등의 확충을 기대할 수 있다. 이렇게만 된다면 상대적으로 저렴한 비용으로 교통이 좋은 미래역세권을 선점한 셈이 된다. 9호선, 경의선, 경원선, 분당선, 신분당선, 별내선 (8호선 연장), 경춘선, 국도 3호선 우회도로, 서울~춘천고속도로, 제2영동고속도로, 서울외곽순환도로, 제2외곽순환도로 등 신역세권으로 탄생될 곳이다. 저평가된 아파트에 투자한다 자금 여력이 부족하거나 분양시장을 노리기 어려운 무주택자들의 경우 앞으로 더 오르기 전에 내 집 마련을 하고 싶은 생각이 굴뚝같다. 여윳돈이 별로 없어 대출 끼고 전세 끼고도 모자라 일반 아파트 매물을 선택하기가 곤란하다면 한 단계 눈을 낮춰 유효 수요가 몰리는 지역, 인근의 저렴하고 저평가된 단지로 눈길을 돌려보자. 특히 호재가 있는 지역의 저평가 아파트는 차후 재평가를 받을 수도 있고, 향후 주변 지역에서 고분양가로 공급이 예정돼 있는 지역이라면 가격 상승은 시간문제일 수 있다. 파주와 은평, 용인 지역의 경우가 대표적인 예. 따라서 지금은 저평가돼 있지만 나중에 ‘진주’로 재탄생될 지역을 찾는 것이 중요하다. 분양 전환 예정인 저렴한 임대 아파트를 노린다 임대 아파트는 크게 주택공사, 도시개발공사 등에서 공급하는 공기업 임대 아파트와 민간업체들의 민간 임대 아파트로 나뉘며 분양 전환이 가능하다. 분양 전환 임대 아파트는 적은 자금으로 내 집 마련을 할 수 있는 재테크 방법이라고 할 수 있다. 공공 임대 아파트는 5년 혹은 10년 임대 기간 만료 후 무주택 임차인 우선으로 분양받을 수 있다. 민간 임대는 입주 후 2년 6개월만 지나면 임차인은 임대사업자와 협의하여 분양 전환 받을 수 있다. 분양 전환 아파트는 현재 거주 중인 무주택 임차인에게 우선 분양 받을 수 있는 권리가 주어지고 남는 물량에 한해 일반인을 대상으로 분양하게 된다. 분양 전환 아파트의 장점은 임대주택법에서 분양 전환 가격은 ‘건설원가와 감정평가 금액의 산출평균가액으로 한다’고 규정하고 있어 인근의 동일 평형 아파트에 비해 가격이 약 10~15% 이상 낮다는 점이다. 또한 분양 전환 임대 아파트가 입지한 곳은 5백 가구 이상의 대단지가 많고 택지개발지구에 위치한 곳이어서 기반시설 등이 잘 갖추어져 있다. 단, 임대로 거주해 분양을 받을 경우 본인이 수리를 해야 한다는 점과 임대 아파트라는 브랜드 네임이 상대적, 사회적으로 저평가되는 점은 고려해야 할 부분임을 명심해야 한다.

블로그 > 잃어버린 마음