나만의 집짓기 준비절차

토지 이용 계획 확인서 토지 이용 계획 확인서는 해당 토지의 성격을 나타내 준다. 그 토지를 어떻게 이용할 수 있고 어떤 규제를 받고 있는지에 대해 알 수 있으므로 토지 이용 계획 확인서를 발급 받아 보면 전원주택을 지을 수 있는 땅인지 아닌지를 알 수 있다. 그러므로 전원주택을 지을 땅이라면 필히 토지 이용 계획 확인서를 발급 받아 그 땅의 성격에 대해 알아보아야 한다. 1) 어디서 발급 받을 수 있나? 토지 이용 계획 확인서는 누구나 열람이 가능하며 신청을 하여 발급받을 수도 있다. 행정서류 온라인화로 인해 해당지역이 아닌 전국의 시?군?구청과 동사무소 등에서 발급받을 수 있다. 시?군?구청의 민원실에 가면 지적공부 신청서를 볼 수 있다. 이 신청서에 정확한 지번과 주소, 신청자의 인적사항 등을 정확히 기재한 후 신청 종목란의 토지 이용 계획 확인서를 체크하면 발급받을 수 있다. 이때 확인내용 전부를 확인하겠다는 표시를 해야 토지의 모든 사항을 확인할 수 있다. 2) 어떤 내용을 알 수 있나? 토지 이용 계획 확인서를 보면 대상토지의 소재지와 지번, 지목, 면적 등이 적혀 있고 확인내용이라 하여 8~9가지 종목이 있는데 해당사항에 체크가 되어 있다. 예를 들어 토지 거래 허가 구역의 준농림 지역이라면 준농림 지와 토지 구역 허가 구역에 체크가 되고 해당이 없다면 '해당 없음'에 체크가 되어 있다. 확인 가능한 내용은 국토이용, 도시계획, 군사시설, 농지, 산림, 자연공원, 수도, 문화재, 토지거래, 기타 등이다. (1) 국토이용 국토이용항목에는 ▲용도지역 ▲용도지구 ▲개발계획 등의 수립여부로 나누어져 있고 용도지역은 다시 도시, 준 도시, 농림, 준농림, 자연 환경 보전 지역으로 나누어 진다. 전원주택을 지을 수 있는 땅이라면 용도지역 중 농림이나 준농림에 체크되어 있어야 한다. 농림지는 농민들이 농사를 지으면서 농가주택을 지을 수 있고 준농림지는 전용이나 형질변경을 통해 전원주택과 카페, 음식점 등을 지을 수 있다. 만약 자연 환경 보전 지역에 체크가 되어있다면 전원주택을 짓는데 많은 제재가 따르기 때문에 피하는 것이 좋다. (2) 도시계획 도시계획항목은 ▲용도지역 ▲용도지구 ▲도시계획시설 ▲도시개발사업 ▲구역 ▲도시 계획 입안 사항 등 토지 이용 계획 확인서 중 가장 복잡한 내용이 기재되어 있다. 그러나 전원주택지와는 거의 관계가 없는 내용들이 많다. 단,구역에 있어 개발제한구역 내에 체크가 되어있으면 그린벨트이기 때문에 좀 더 자세히 알아보아야 한다. (3) 군사시설 군사시설항목은 군사 시설 보호 구역인지의 여부를 확인해 준다. 이것에 해당되는 토지는 전원주택을 짓는데 애로사항이 많다. 그러나 군사 시설 보호 구역이라 하여 모두 건축을 할 수 없는 것은 아니다. 땅을 구입하기 전에는 해당 군부대의 군사시설 보호 민원 상담실을 찾아가 건축가능여부를 직접 확인하고 상담을 받는 것이 좋다. (4) 농지 농업진흥지역과 농업보호구역을 확인할 수 있다. 외지 인이 처음으로 땅을 구입해 농사를 짓겠다는 의도가 아니라면 이곳에서 '해당 없음'이란 판정을 받아야 주택을 짓는데 문제가 없다. 농민의 경우에는 농가주택을 지을 수 있다. (5) 산림 보전임지인지 아닌지를 확인할 수 있다. 전원주택을 짓는데 문제가 없으려면 '해당 없음' 판정을 받아야 한다. 보전임지는 개발이 거의 불가능하다. (6) 자연공원 공원구역인지 공원보호구역인지를 확인할 수 있다. 전원주택을 짓기 위해서는 '해당 없음' 판정을 받아야 문제가 없다. 공원구역은 공원으로 조성되어 있고 공원보호구역은 유명사찰이나 국립공원주변이 대부분이다. 이런 곳은 주택건축이 거의 불가능하다. 공원지역 내 취락지역으로 된 지역 중에는 건축이 가능한 지역도 있다. 해당지역 공원 관리 사무소에 확인하면 된다. (7) 수도 상수도 보호 구역과 수질 보전 대책 특별 지역인지의 여부를 확인할 수 있다. 말 그대로 상수원을 보호하고 수질을 보전해야 할 곳이기 때문에 전원주택을 짓는데는 많은 제약이 따른다. 수도권에서 북한강과 남한강 일대의 양평군, 여주군, 가평군, 남양주시, 이천시, 용인시 등지가 여기에 해당되며 다른 지역보다 주택건축에 규제가 많다. 특히 상수원 보호 구역은 그린벨트와 겹쳐진 곳이 많아 자세히 알아보아야 한다. 이들 지역은 수질 보전 특별 대책권역으로 정해 규제를 하고 있는데 1권역과 2권역이 있다. 수질 보전 특별 대책 1권역에서는 한 필지당 2백42평(8백㎡) 이상을 지을 수 없다. 다시 말해 한 필지가 1만평이든 1천평이든 2백42평 밖에는 지을 수 없다는 것이다. 이것은 바닥면적기준이기 때문에 주택 6~8세대에 해당되는 평수다. 2권역에서는 2백42평 이상까지도 지을 수 있으나 오수정화처리 시설을 해야 한다. 8) 문화재 문화재인지 문화재 보호 구역인지를 확인할 수 있는데 이곳에도 '해당 없음' 판정을 받아야 전원주택을 지을 수 있다. 9) 토지거래 허가구역인지 신고구역인지를 확인할 수 있다. 토지 거래 허가 구역에서 도시인이 농지 3백3평(1천㎡) 이상, 임야 6백6(2천㎡) 이상을 취득할 때는 일정한 서류를 갖추어 해당 시 군 구청의 허가를 받아야 한다. 또 신고구역에서는 농지 1천5백15평(5천㎡), 임야 3천30평(1만㎡) 이상을 취득할 경우 해당 관청에 신고를 해야 한다. 수도권 지역에서 전원주택을 지을 만한 땅은 거의 모두가 토지 거래 허가 구역이었으나 그린벨트를 제외하고는 거의 해제가 되었다. 그러므로 토지 거래 허가 구역에 체크가 되어있으면 대부분 자연녹지지역(그린벨트)으로 대지일 경우 1백평 이상, 농지는 3백3평 이상은 현지에 거주를 해야 거래허가가 난다. 그러므로 외지 인에게는 사실상 거래 자체가 막혀 있다. 단독 주택과 전원 주택   전원주택, 은퇴 주택, 주말주택, 세컨드 하우스, 별장 등 용도에 따라 많은 호칭이 있지만 개인과 가족의 사생활을 충분히 보호해 주는 배타적 공간의 주택을 법률적 용어로 "단독 주택"이라 합니다.   시내에 여러 가구가 사는 일인 소유의 주택은 흔하게 단독주택이라고 부르지만 법률적 용어로는 "다가구 주택"이라하여 주로 주인집에서 전세와 월세를 받으며 함께 거주하는 형태입니다.   아파트 값의 가격 오름세가 급하다 보니 상대적으로 단독 주택의 가치가 소홀히 다루어 지는 경향이 있습니다.다가구 주택도 일인 소유인 점을 감안하여 단독주택의 범주에 넣도록 하겠습니다.   그러나 궁극적으로 주택의 효용은 시세 차익보다는 건강한 주거 생활에 있습니다. 과거 집의 절대적 숫자가 부족했던 시절 대규모 아파트가 선호되고 인구 집중이 심할 수록 사회 간접 자본(전철,도로,수도,전기.항만.공항,철도,학교,공원,버스노선 등등)의 투입도 이러한 인구 밀도가 높은 지역에 우선적으로 배치되었지만 이것이 사회 불평등을 가속화하는 한 요인이 되었습니다.   사회 전체의 돈으로 만든 사회 간접자본의 영향으로 한 지역이 비약적으로 발달하여 최고 수준의 자금력없이는 진입이 불가능한 지역이 발생한 것입니다.   그러나, 향후 인구감소와 더불어 공동주택 보다는 단독주택의 선호도가 높아질 것입니다. 2020년까지 전국적으로 철도의 약 80%선까지 복선화 되면 서울 근교뿐 아니라 지방역시 군 읍 면 지역까지 철도로 한시간 내에 도심부의 직장에 출퇴근이 가능해 질 것입니다.   도로역시 거미줄처럼 이어지고, 과거의 일정지역의 편중에서 벗어나 실제 가평 포천 양주등 강북의 군단위에도 많은 준 고속도로(이른바 "산업도로)가  건설되고 있습니다. 이는 그 지역의 주거의 질이 비약적으로 발전할 수 있는 단초가 됩니다.   이에 따라 장기적 관점에서 역과 가깝거나 풍광이 수려하거나 도로 진입이 용이한 군읍면 지역의 토지에 집을 짓고 사는 것을 고려해 볼만 하다 하겠습니다.   수도권은 두 말 할 나위가 없고, 기업도시 혁신도시 행복도시 인근의 면단위 농지를 매수하여 (303평 미만이면 주말체험 영농용 농지) 작고 예쁘게 혹은 부모님을 모시고 산다면 두 채를 지어 오손 도손 산다면 시세 차익과 함께 과도한 주택구입 비용으로부터도 벗어 날 수 있습니다.   이에 실례를 들어 살펴 보겠습니다.    ▷사례1 = 도시 내부나 근교에 짓는 우리 가족만의 주거 공간으로서의 단독주택...    4년 전 경기도 의왕시 내손동 택지지구 내 단독주택으로 이사한 P씨. 공기업 팀장인 그는 40평짜리 단독주택을 증축해 70평 남짓으로 만든 이 집이 여간 만 족스러운 게 아니다. 게다가 도로환경도 좋아져 분당에 있는 직장으로 출퇴근하기도 어렵지 않다. 장마철 지하실에 물이 차거나 밤에는 인적이 드문 게 불편하지만 전원 같은 도 시생활을 포기하고 싶은 생각은 없다. ▷사례2 = 이른 바 전원주택의 대표적 사례로서의 단독주택   P씨 친구인 C씨는 올해부터 목조주택 시공방법을 배우는 학교에 다닌다. 자영업자인 그는 P씨처럼 넓은 단독주택을 마련하고 싶지만 형편이 여의치 않 아 지방에 전원주택을 직접 짓겠다는 꿈을 키우고 있다. 부인이 승낙할지 고민 했지만 아토피가 있는 아들에게 좋겠다며 빨리 집짓는 법부터 배우라는 재촉에 한결 어깨가 가볍다. 주거편의를 위해 P씨처럼 단독주택을 선택하는 사람은 물론 아예 내 손으로 집 을 짓겠다고 팔을 걷어붙이는 C씨 같은 사람들도 갈수록 늘고 있다. 직접 집을 지으면 공사비를 아낄 수 있는 데다 본인과 가족이 원하는 설계를 적용해 원하 는 집을 만들 수 있기 때문이다. 목조주택ㆍ황톳집 시공 교육과정을 운영하고 있는 OK시골 김경래 대표는 "아직 주택을 내 손으로 지으려는 연령대는 40ㆍ50대 중장년층이 70% 이상이지만 주5 일 근무제 도입 후에는 20ㆍ30대 젊은층 참여도 서서히 늘어나는 추세"라고 말 한다. ◆ 목조주택 짓기 반 년 동안 배워야＝통상 단독주택은 시멘트가 들어가는 벽 돌집과 함께 목조주택, 금속 소재로 만드는 스틸하우스, 황톳집ㆍ흙집 등을 모 두 포함한다. 이 중 벽돌집은 성격상 보통 사람이 직접 짓기에는 무리가 따른 다. 물론 설계과정에 적극적으로 참여해 의견을 반영하거나 현장에서 일을 돕 는 정도는 가능하다. 교육을 통해 직접 시공이 가능한 주택은 목조주택과 황톳집이 대표적이다. 개 인이 무리 없이 소화할 수 있는 규모는 대지 150평에 실내면적 40평 내외. 목조주택은 6개월 동안 성실히 교육을 받으면 전문가에게 도움을 받아 무리없 이 원하는 집을 얻을 수 있다. 기관에 따라 다르지만 교육비는 체험성 1박2일 단기교육이 통상 10만원 내외, 6개월에 육박하는 정규교육과정은 60만~90만원 정도다. 가능한 한 역사가 오래되고 공신력을 갖췄거나 건설사가 운영하는 과 정은 실제 시공현장이 많아야 배우는 데 유리하다. ◆ 서울ㆍ수도권 10여 곳 '개강중'＝현재 서울ㆍ수도권에서 집짓기 프로그램 교육과정을 운영하고 있는 곳은 10곳 안쪽이다. 한국목조건축협회 한국목조건축학교는 1996년부터 매년 여름 15~20일 동안 목 조학교를 운영하고 있다. 합숙 형태로 운영되며 일주일은 이론을, 나머지 기간은 목조주택 건축 실습을 한다. 정원은 30~40명. 교육비는 무료지만 개인공구는 각자 지참하고 식비도 개인 부담이다. 국민대 목조건축디자인센터도 대표적인 목조주택 교육기관이다. 교육은 주말을 이용해 이뤄지며 목조건축디자인센터와 목조주택 업체가 공동으 로 주관하는 산학협력 프로그램이다. 이론 교육은 29만원, 실습은 36만원 등 교육비를 받는다. 이 밖에 한옥은 한옥문화원이 인테리어를 포함한 교육과정을 운영하고 있고 나 무와 삶이 운영하는 주택문화센터, OK시골 전원생활학교도 공신력 있는 교육기 관으로 꼽힌다.